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 みな様がご所有している不動産の売却を不動産会社へ依頼する場合に一番気になることは「依頼したらいくら手数料が必要なの?手数料以外に費用がかかるの?」だと思います。
では、売却の依頼方法の説明をするまえに、手数料のご説明を致します。

  • 一回の取引でやりとりされる手数料の上限金額

手数料は宅地建物取引業法第46条に規定されておりますが、下記表により計算した額の2倍となります。
(依頼者の一方については下記表により計算した額が上限となります)

200万円以下の金額 100分の5.4
200万円を超え400万円以下の金額
100分の4.32
400万円を超える金額 100分の3.24

例えば300万円の物件を売買した場合には、200万円以下の部分:200万円×5.4/100=10.8万円 と 200〜400万円の部分:100万円×4.32/100=4.32万円 とに分けて計算を行い、合計した金額10.8万円+4.32万円=15.12万円となります。
したがって、300万円の物件の取引では15.12万円の2倍の額 30.24万円が手数料の上限となります。

  • 手数料の配分方法

では手数料はどのように配分されるのでしょうか?
一般的には売主様から依頼を受けている不動産会社が上限金額の半分(片手)を売主様から支払って頂き、買主様から依頼を受けた不動産会社が買主様から上記上限金額の半分(片手)を買主様から支払って頂くのが一般的です。
しかし、なかには売主様から依頼を受けた不動産会社が買主様も紹介して自社で売却する場合も有りますが、その場合にはその不動産会社1社が売主様からも買主様からも上限金額の半分ずつ(両手)で上限金額全てをもらうケースも有ります。
これ自体は何ら違法ではありません。(自社で依頼を受けた物件を自社の努力で販売したのですから)
しかし、この手数料配分にからんで違反を行なう不動産会社も有ります。
次のコーナーでご説明しますが、売却の依頼方法として4種類有りますが、その中で専任媒介及び専属専任媒介で依頼を受けた不動産会社は必ず指定流通機構への物件情報の登録が義務づけられています。
(売出した物件情報を不動産会社間で広く流通させご依頼者のために早く売却できるようにすることです)
しかし、手数料を両手にしたいがために、義務付けられている登録をしない会社や、国土交通省指定の媒介契約約款を使用しないで尚かつその旨を明示しない会社が有ります。
では、なにが問題か?。。そうです、売主様の売却機会を制限してしまうのです。(もしかしたら、自社ではお客様がいない場合でも他社で探しているお客様がいるかもしれませんが、他社が物件情報を知る機会が無くなってしまうのです)
また、いままでご説明したように、売主様から売却の依頼を専任、専属専任で依頼を受けた場合には売れた時に必ず片手分の手数料になります。
そのことで依頼物件をたくさん集めることも不動産会社の仕事となってしまっています。ではどんな弊害が出てくるでしょう?そうです!依頼を受けるためにわざと高い査定金額を提示する不動産会社が多いのです。依頼を受けてしまってからしばらくして値段を下げる交渉を行なってきます。(そのような会社はだいたい指定流通機構への登録もしませんので売れるわけないのです)
当社では、査定金額を明示する場合にその根拠を明示し、また現在の状況やご依頼物件の長所及び短所をご説明させて頂いた上で実勢売買価格になるべく近くなるような価格査定を心がけております。また、専任、専属専任、販売代理で売却の依頼を受けた場合には必ず指定流通機構及び各不動産ポータルサイトへの物件情報の掲載を行なって、売主様の為に1日でも早い売却が出来るように努力しております。




 ご所有の不動産を不動産業者へ売却の依頼をする方法として4通り有ります。それぞれに特色が有りますのでここで詳しくご説明をさせて頂きます。

  • 「一般媒介契約」による依頼方法

この方法は多数の不動産屋に重ねて売却の依頼が出来る方法です。
  メリット:多数の業者に直接重ねて依頼することが出来る。
  デメリット:不動産業者→売却した業者だけが手数料を得る為に、広告宣伝費を投入しずらい。
              買手を持っている業者が売主へ直行する。(業者による抜き行為)
              そのために、情報を公開しずらい。
         ご依頼者→価格改定の場合、依頼している業者全てへ連絡する必要が有る。
              指定流通機構への物件情報登録が義務づけられていない。
              業者による抜き行為のため、色々な業者から飛び込み営業を受ける。
              上記「不動産業者デメリット」の理由により、広く売却情報が共有されずらい。

  • 「専任媒介契約」による依頼方法

この方法は一社の不動産業者のみに依頼出来る方法ですが、ご自身で見つけて来たお客様との契約は出来る方法です。
  メリット:指定流通機構への物件登録が義務づけられています。
       ご自身で見つけたお客様と直接取引することが出来ます。
  デメリット:不動産業者→購入希望者が物件資料を元に売主へ直行する。(お客様による抜き行為)
         ご依頼者→ご自身で見つけたお客様と取引をする場合には自己責任で行うことになる。
              相手方が業者を入れた場合に全てご自身で交渉を進めなければならない。
              依頼業者が限定されてしまう。

  • 「専属専任媒介契約」による依頼方法

この方法は一社の不動産業者のみに依頼する方法で、全ての方との契約で依頼業者を通す方法です。
  メリット:指定流通機構への物件登録が義務づけられています。
       ご依頼者への報告義務が短い期間で有ります。
       物件情報が広く共有されやすい。(業者からすると広告経費を投入しやすい)
  デメリット:不動産業者→報告義務が短い期間で有る。
         ご依頼者→依頼出来る業者が限定されてしまう。

  • 「販売代理契約」による依頼方法

この方法は一社の不動産業者へ契約締結(場合によっては売買代金の受領、登記、引渡し)まで全て代理で任せてしまう方法です。通常は手数料を多く払っても良いから早く売却したい場合や、遠方に有る物件を売却する場合に何回も足を運べない場合などに利用されます。
  メリット:契約まで全て任せてしまえる。
       客付け業者が手数料をもらえるために売却しやすい。
       購入者は手数料が発生しないため、販売しやすい。
  デメリット:ご依頼者→手数料が2倍必要となってしまう。
             依頼内容によっては更に経費が必要となってしまう場合がある。
             依頼業者が限定されてしまう。

以上になりますが、不動産業者の中には上記方法によらないで依頼を受ける会社も有ります。私が知っているケースは「委任状」のみで依頼を受けているケースが有りました。(国交省の標準約款でない旨の明示無し)

<注意>
法的には販売代理契約は民法第643条に規定されている委任契約になりますが、当社ではご依頼者様とのトラブルを避ける為に依頼をする権限の範囲がどこまでなのか、費用はいくらかかるのか、その費用はいつ払うのかが契約書または委任状に明記されている必要があると考えております。
当社の場合、販売代理契約を締結する際にはお客様と打ち合せをさせて頂いた上で、委任権限の範囲、手数料、手数料の受領の時期を明記した代理契約書を作成致します。
また、媒介契約は民法656条に規定されている準委任契約となりますが、当社では国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく書式を使用しております。

上記の4通りが正式な依頼方法となっています。また、民法に規定が有るとおり委任契約及び準委任契約は当事者間で自由に締結することができますが、不動産の委任、準委任契約の場合には「国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく書式」を使用しているか否かを明示しなければなりません。(宅建業法第34条の2)




 ご所有の不動産を不動産業者へ売却の依頼をする場合の注意する事をご説明をさせて頂きます。

  • 仲介で依頼する場合の査定価格に気をつける!

仲介で売却を依頼する場合には、まずは不動産会社へいくらくらいで売却できるか査定をお願いすると思いますが、そこで気をつけることが有ります。
上記の「手数料のお話し」でご説明しましたが、売却の依頼(一般媒介以外)を受けた不動産会社は誰が売っても必ず売主様からの手数料が入るしくみとなっています。
えっ!っと言うことは!。。そうです!「査定依頼を頂いたお客様の売却依頼はなにがなんでも依頼を取りたい」っと言うことになります。そうすると、依頼を取る為に実勢売買価格よりわざと高い査定金額を付ける不動産会社がいます。そんなことを知らないお客様は「色々な不動産屋に査定を出してもらったけど一番高いところに依頼するか」っとなります。
しかし、よ〜く考えて下さい。購入するのは一般のお客様です。仲介をする不動産会社によって売却出来る金額が高くなる訳ではありません。高い査定金額を出した不動産屋に依頼しても結局値段を下げていかなければ売れないのです。
また、わざと高い金額で売りに出した場合にはその弊害も有ります。実勢売買価格よりも高い売値の物件は「高く売らなければならない理由が何か有るのでは?」と思われたり、高い売値で売出してず〜と売れない物件はさらしもの物件となってしまいます。
そうして、しばらくして値段が下がってくると「ほ〜らやっぱり下がってきた、どこまで下がるかな〜」っとなってしまいます。

当社では、査定を行なう場合には出来るだけ多くの資料をご呈示させて頂き、査定価格がなるべく実勢売買価格に近くなるように努力しております。実際に売れる値段をご理解して頂いた上でご所有者様にいくらで売りに出すかを決定して頂いております。
当然、中には「そんなに安くなるのなら売るのを止めよう」と言うお客様もいらっしゃいます。
しかし、当社では現実的な価格をご理解して頂き、その上で売却を中止することがお客様にとってより良いことなら、そのようにアドバイスをさせて頂いております。

みなさまも、査定価格には気を付けて下さい!高ければ良いものではありません!正直が一番ですよ!

以上をご理解して頂いた上で当社へ査定依頼を行なう方はこちら→LinkIcon無料査定依頼